Fundado en el año de 1995 y constituido como asociación civil en el año de 1999, integrado por profesionales y especialistas en las diversas ramas del derecho, teniendo dentro de sus principales objetivos procurar la difusión de la cultura jurídica entre la sociedad mexicana, así como la asistencia social mediante la “orientación legal sin costo” en todo el territorio nacional.

lunes, 23 de mayo de 2011

¿LOS CONDOMINIOS TIENEN PERSONALIDAD JURÍDICA?

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Los juristas Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménez definen al Régimen de Propiedad en Condominio como “la modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los dueños de las unidades de propiedad exclusivas (llamados condóminos) tienen pleno dominio sobre las mismas, conjuntamente con derechos de copropiedad sobre las áreas comunes de un bien inmueble jurídicamente dividido.”


Es decir, los jurisconsultos antes citados parten de la teoría que emana de la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito federal, el cual considera al Condominio como un híbrido en el que coexisten derechos de propiedad y de copropiedad; es decir, en un mismo inmueble existen áreas privativas (propiedad exclusiva de los condóminos) y áreas comunes (áreas pertenecientes pro-indiviso a los condóminos y de libre acceso para éstos y los arrendatarios de las áreas privativas).

¿Pero para qué se constituye un condominio o cuál es el fin del condominio?

El condominio se crea unilateralmente por lo general por el dueño de un bien inmueble, quien busca fraccionarlo con fines habitacionales, comerciales o industriales a efectos de vender sus áreas privativas y/o arrendarlo a terceros.

El régimen se constituye en escritura pública ante Notario Público y se inscribe en el registro público de la propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble sujeto a dicho régimen. Dicha escritura delimitará perfectamente cuáles son los linderos, colindancias, ubicación y dimensiones del inmueble sujeto al régimen, así como las áreas comunes y privativas correspondientes.

La escritura del régimen contiene un reglamento en su apéndice, el cual es el instrumento que establece los lineamientos de convivencia de dicho régimen (forma del cobro y cálculo de las cuotas, uso de áreas comunes, ingreso al condominio, obligaciones de los condóminos, constitución de los fondos, facultades del órgano de administración y vigilancia, convocatorias para las asambleas, etc.)

El régimen es un instrumento elemental para que sea posible la convivencia de los condóminos y/o de los arrendatarios de las unidades privativas; es decir, es la forma como se organizan los condóminos para que colectivamente se contrate vigilancia, se realice el mantenimiento de las áreas comunes, se contraten y paguen servicios (luz, agua, gas, cable, etc.) y se fijen reglas para el correcto uso de las áreas comunes: accesos, pasillos, canchas, albercas, corredores, azoteas, sótanos, cisternas, empastados, estacionamiento general de invitados, caldera, equipos, máquinas, elevadores, escaleras, etc.

Si no se constituyera este régimen, no se tendría un instrumento para cobrar a los condóminos las cuotas de mantenimiento, no existiría un control de entrada para el condominio, las áreas comunes no se respetarían y se deteriorarían rápidamente, se haría mal uso de la imagen del condominio (ejemplo: se construirían edificios de color rosa de oficinas en condominios horizontales para uso habitacional) sería complicadísimo contratar servicios para el condominio en general, nunca se contrataría la póliza de seguro que exige la ley para proteger el patrimonio de las áreas comunes, etc.

Empero, el condominio funciona mediante los siguientes órganos: asamblea, administración y vigilancia, muy similares a los de una sociedad o asociación.

Los condóminos o los arrendatarios de las unidades privativas forman la Asamblea de Condóminos, la cual es el órgano supremo del condominio. Cada condómino podrá ejercer su facultad de voto en proporción a su porcentaje de indiviso que su unidad privativa represente. La asamblea decide sobre temas de interés común para los condóminos, tales como: modificar el reglamento o el acta constitutiva, designar y remover libremente al órgano de administración y vigilancia, fijar las cuotas a cargo de los condóminos, etc.

Existe también el órgano de administración, el cual podrá ser una persona física o moral, en el primer caso un condómino o un administrador profesional remunerado (este último debe otorgar fianza para garantizar su encargo). El administrador se encarga de convocar a asambleas, cobrar las cuotas de mantenimiento, llevar los fondos de mantenimiento y administración, ejecutar las resoluciones de la asamblea y realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera.

El comité de vigilancia se conformará por al menos dos y hasta cinco condóminos, siendo su principal función convocar a asambleas cuando no lo haga el órgano de administración, supervisar al órgano de administración y en algunos casos contratar y dar por terminados servicios profesionales para el condominio.

El Condominio debe obtener, a través del administrador, su RFC ante Hacienda, darse de alta ante el IMSS como patrón en caso que contrate personal y contar con una denominación (nombre: ejemplo: “Condominio Calocas”).

Como verán el Condominio tiene todos los elementos con los que una persona moral cuenta: denominación, órganos, patrimonio propio distinto al de los condóminos (fondos de administración y mantenimiento), registro patronal y RFC; de hecho, algunos códigos civiles de los estados que no cuentan con una ley de condominios y que regulan a dicho régimen, expresamente consideran al Condominio como una persona moral, al igual que los ejidos, las sociedades, las fundaciones y las asociaciones.

Es de suma importancia que la administración de un condominio, o los condóminos en sí, cuenten con asesoría legal preventiva a efectos de cumplir correctamente con sus obligaciones, no incurrir en responsabilidad, evitar que algún condómino anule alguna asamblea, y contar con los mecanismos adecuados para cobrarles cuotas atrasadas a los condóminos renuentes o de impedirles legalmente a los condóminos que realicen conductas que incomoden a los demás (tener mascotas, hacer ruido excesivo, etc.)

1 comentario:

  1. "Como verán el Condominio tiene todos los elementos con los que una persona moral cuenta: denominación, órganos, patrimonio propio distinto al de los condóminos (fondos de administración y mantenimiento), registro patronal y RFC; de hecho, algunos códigos civiles de los estados que no cuentan con una ley de condominios y que regulan a dicho régimen, expresamente consideran al Condominio como una persona moral, al igual que los ejidos, las sociedades, las fundaciones y las asociaciones."
    ¿Que procedimiento has seguido para dar de alta un Condominio en Hacienda? Es decir, ¿Si quisiera que el condominio estuviera inscrito en el RFC, sería posible?

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